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Taxe d’Habitation pour les Propriétaires en Location Meublée Non Professionnelle : Conseils pour éviter la taxe et obtenir une réduction
Avec la montée en puissance des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, de nombreux propriétaires louant en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) découvrent avec surprise qu’ils restent redevables de la taxe d’habitation sur des biens qu’ils n’occupent pas personnellement. Cette imposition, qui semble paradoxale pour un bien destiné à la location, peut peser lourdement sur la rentabilité de l’investissement.
Dès lors, comment éviter de demeurer redevable de la taxe d’habitation sur un logement meublé destiné à la location et si l’on estime avoir été imposé à tort à cette taxe, comment en obtenir la dispense ?
I. - LA TAXE D’HABITATION POUR LES LOCATIONS SAISONNIÈRES : RAPPEL DES PRINCIPES
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation ne porte plus que sur les résidences secondaires, c’est-à-dire tout bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale. Il peut s’agir à ce titre d’un investissement locatif, à condition qu’il ne constitue pas pour son locataire sa résidence principale.
Les locaux imposables à la taxe d’habitation sont les locaux meublés affectés à l’habitation, c’est-à-dire qui sont meublés et utilisés pour y vivre. Cela inclut les résidences principales et secondaires, qu'elles soient occupées par le propriétaire ou le locataire.
En principe, la taxe d'habitation est généralement payée par ceux qui utilisent ou occupent le logement, qu'ils soient des particuliers ou des entreprises.
LOCATION MEUBLÉE ANNUELLE ET TAXE D’HABITATION
Dans l’hypothèse d’une location annuelle d’un bien meublé, le propriétaire n'est pas responsable de la taxe d'habitation car il n'utilise pas le bien de manière continue tout au long de l'année.
LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE
Toutefois, pour le cas des propriétaires louant leur bien meublé en courte durée sur des plateformes de location saisonnière telles que Airbnb ou Booking, la solution est plus nuancée.
En effet, dans le cas précité, le principe posé par le Conseil d’État1 est le suivant :
« Est redevable de la taxe d'habitation le propriétaire d'un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année même si à cette date le bien est loué de façon saisonnière.
Ainsi, un propriétaire qui a loué un logement meublé plusieurs mois pendant l'année, au titre de laquelle l'imposition est due, par un bail excluant la tacite reconduction et prenant fin en juin de cette même année, est redevable de la taxe d'habitation au titre de cette année ; dès lors qu'au 1er janvier il n'avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l'appartement en location à l'issue du bail, il doit donc être regardé comme s'en réservant la disposition en dehors des périodes de location saisonnière »
Il a pu être jugé plus récemment2 que :
« La requérante ne produit aucune pièce permettant d'établir qu'elle n'a pas conservé la faculté d'occuper personnellement le logement lorsqu'il est libre de toute occupation ou bien que ce local est affecté en permanence à la location [et doit en conséquence] être regardée comme ayant entendue, au 1er janvier de l'année de l'imposition litigieuse, s'en réserver la disposition ou la jouissance en dehors des périodes de location saisonnière. »
Au regard de ces décisions, il faut donc retenir que le propriétaire doit payer la taxe d'habitation s'il ne prouve pas qu'il n'utilise pas le bien en dehors des périodes de location saisonnière.
Par ailleurs, l’apport de la preuve de la non-utilisation du bien à des fins personnelles pendant l’année aux moments où le bien n’est pas loué ne suffit pas car celui-ci sera considéré comme demeurant à la libre disposition du contribuable, pouvant choisir de s’y rendre et d’en jouir ou non à sa convenance.
II. – BONNES PRATIQUES POUR ÉVITER LE PAIEMENT À TORT DE LA TAXE D’HABITATION
L’assujettissement à la taxe d’habitation d’un bien loué en meublé saisonnier repose principalement sur la notion de jouissance personnelle du propriétaire. Pour éviter à tort cette imposition, il convient d’adopter des bonnes pratiques administratives et fiscales, afin de démontrer que le bien est exclusivement destiné à la location saisonnière.
Déclarer le logement comme un bien affecté à la location saisonnière
La première étape consiste à signaler aux services fiscaux que le bien est uniquement utilisé pour la location meublée saisonnière. Cette déclaration se fait via l’espace personnel du propriétaire sur le site des impôts, rubrique "Gérer mes biens immobiliers". Il est essentiel de préciser que le logement n’est pas utilisé comme résidence secondaire, mais exclusivement loué à des tiers tout au long de l’année.
S’assurer de l’assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Un logement loué en meublé de tourisme, sans usage personnel, relève en principe du régime des revenus professionnels et est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Pour confirmer cet usage professionnel et éviter la taxe d’habitation, le propriétaire doit :
- S’immatriculer au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ;
- S’acquitter annuellement de la CFE, ce qui atteste du caractère exclusivement locatif du bien.
Prouver l’absence d’usage personnel du logement
L’administration fiscale peut vérifier si le propriétaire utilise le bien. Il est donc recommandé de constituer un dossier de preuve démontrant que le logement est loué ou disponible à la location toute l’année :
- Contrats de location successifs et calendrier Airbnb prouvant que le logement est proposé en permanence à la location ;
- Factures de consommation énergétique attestant que l’occupation du bien est exclusivement liée à des séjours de locataires.
Conclure un mandat de gestion locative avec une agence ou une conciergerie, précisant que le propriétaire renonce à toute occupation personnelle. Il s’agit du critère le plus déterminant et le plus apprécié par l’administration fiscale pour permettre d’exclure toute disposition personnelle. La conclusion d’un mandat de gestion locative permet de sécuriser votre situation fiscale.
Veiller au classement en meublé de tourisme
Un logement classé en meublé de tourisme bénéficie d’un régime fiscal distinct et peut faciliter la reconnaissance de l’activité de location saisonnière. En outre, certaines communes exonèrent de taxe d’habitation les meublés de tourisme situés en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). Vérifier cette possibilité auprès des services fiscaux et locaux peut permettre d’éviter une imposition injustifiée.
Contacter l’administration fiscale pour une confirmation écrite
En cas de doute sur la situation fiscale du bien, il est judicieux d’adresser un courrier explicatif aux services fiscaux, accompagné des justificatifs (mandat de gestion, annonces de location, factures, etc.).
En appliquant ces bonnes pratiques, le propriétaire peut se prémunir contre un assujettissement à tort à la taxe d’habitation et optimiser la gestion fiscale de sa location meublée saisonnière.
Si malgré ces précautions, le propriétaire reçoit un avis de taxe d’habitation, il convient de contester immédiatement en adressant une réclamation auprès du centre des impôts fonciers, en fournissant tous les éléments prouvant que le logement est affecté exclusivement à la location saisonnière.
III. – RÉCLAMATION CONTENTIEUSE ET DÉLAI DE PRESCRIPTION
PROCÉDURE DE RÉCLAMATION CONTENTIEUSE
Dépôt de la réclamation
La réclamation doit être adressée au Centre des Finances Publiques dont dépend le bien concerné. Deux modes de dépôt sont possibles :
- En ligne, via l’espace personnel du contribuable sur le site impots.gouv.fr, rubrique "Messagerie sécurisée" en sélectionnant "Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt".
- Par courrier, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant :
- L’année d’imposition concernée ;
- L’adresse du bien ;
- Le motif de la contestation ;
- Une demande explicite de dégrèvement ;
- Les pièces justificatives (contrats de location, preuve de déclaration en mairie, mandat de gestion, etc.).
Demande de sursis de paiement
Une réclamation ne dispense pas automatiquement du paiement de l’impôt. Toutefois, il est possible de demander un sursis de paiement8 en précisant cette demande dans le courrier de réclamation. En cas de rejet de la réclamation, les sommes dues devront être réglées avec d’éventuelles pénalités de retard.
DÉLAIS DE PRESCRIPTION
La réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt. Par exemple, une taxe d’habitation établie en 2024 peut être contestée jusqu’au 31 décembre 2025.
En cas de découverte tardive d’une imposition erronée, une réclamation est recevable jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la prise de connaissance de l’erreur, à condition de fournir une preuve de la date de découverte.
RECOURS EN CAS DE REJET DE LA RÉCLAMATION
Si l’administration fiscale ne fait pas droit à la requête du contribuable, plusieurs recours sont envisageables :
- Saisine du conciliateur fiscal départemental, un service interne de médiation pouvant réexaminer la situation ;
- Recours devant le Tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant la notification du rejet de la réclamation.
CONCLUSION
L’assujettissement à la taxe d’habitation pour les locations meublées saisonnières demeure un sujet complexe, nécessitant une parfaite compréhension des règles fiscales en vigueur. Une mauvaise anticipation peut entraîner des impositions injustifiées, pesant lourdement sur la rentabilité des investissements locatifs.
Afin d’éviter toute contestation fiscale et d’optimiser votre situation, il est essentiel d’adopter une gestion rigoureuse et de respecter les bonnes pratiques : déclaration adéquate auprès de l’administration fiscale, preuve de l’affectation exclusive à la location et respect des obligations comptables et fiscales. En cas d’imposition indue, une réclamation rapide et bien argumentée peut permettre d’obtenir un dégrèvement.
Face à ces enjeux, le cabinet SUDAIX AVOCATS vous accompagne dans la défense de vos intérêts fiscaux. Grâce à une expertise pointue en contentieux fiscal, notre équipe vous aide à structurer votre activité de location saisonnière, à contester toute imposition abusive et à sécuriser votre situation face à l’administration.